Les habitations à bon marché à l’origine des couvertures emprunteurs

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En ce début d’année 2022, l’assurance de prêt vient de franchir une nouvelle et, peut-être, dernière étape de sa « libération » en devenant résiliable « infra-annuellement », c’est-à-dire à tout moment. Une occasion de retourner dans le passé pour connaître l’origine de l’assurance emprunteur.
Paternalisme et maisonnettes ouvrières

Celle-ci remonte à la Révolution industrielle, lorsque certains industriels, souvent dans les cités minières, avaient le souci de bien loger leurs ouvriers en partant du principe que la possession d’un foyer salubre permettait de régler, en partie, les questions sociales. « Dans un centre industriel, où la population ouvrière est légion, il est facile de se rendre compte, pour peu qu’on soit observateur, combien la maison a d’influence sur l’avenir des familles d’ouvriers ou d’employés » (1).

Parmi les premières solutions apportées aux problèmes du logement « eh oui déjà ! », figurent ce que l’on nomme les cités casernes au début du 19 % siècle. Toute en longueur et sur plusieurs étages, elles sont, à en voir les photos, les ancêtres de nos fameuses « barres des banlieues » des années 60. A l’époque, elles sont aussi considérées comme des foyers d’ « immoralité », d’où la volonté de certains patrons, sous la bénédiction des pouvoirs publics, de chercher à les remplacer par des maisons individuelles.

Dans les années 1830 apparaissent ainsi, à Mulhouse, les « maisonnettes », imaginées par l’industriel André Koechlin. « L’usine de Mulhouse possédait, en 1835, une cinquantaine de petites maisons contenant deux chambres, une cuisine, un grenier, une cave et un jardin. Le loyer en était fort modique, mais le locataire était obligé de cultiver lui-même son jardin, d’envoyer ses enfants à l’école et de faire, chaque semaine, un dépôt à la caisse d’épargne » (1).

Quelques années plus-tard, en 1853, une association patronale, « la Société Industrielle de Mulhouse » constitue la Société mulhousienne des cités ouvrières (SOMCO). Il s’agissait d’une société civile dont le capital était fourni par l’apport d’une douzaine d’industriels. Son but : rendre l’ouvrier propriétaire. La SOMCO propose ainsi la construction d’un programme de maisons individuelles à bon marché, payables par mensualités, sur une durée de 15 ans (2).

L’exemple de Mulhouse va alors se répandre en France. En 1857, les propriétaires des mines de Blanzy, en Saône et Loire (Montceau les mines) prennent des dispositions pour que leurs ouvriers puissent se constituer un patrimoine en leur faisant des concessions de terrains et des avances d’argent consenties par une Banque Populaire « La prudence ». Les terrains étaient cédés au prix de revient, c’est-à-dire à un prix de quatre à six fois moins élevé que leur valeur réelle, et les avances d’argent, faites sans intérêt, servaient à y bâtir des maisons.

En 1889, ce type d’habitat gagne encore du terrain avec la naissance, encore à Mulhouse, de la Société française des habitations à bon marché, reconnue d’utilité publique l’année d’après (3).

Qui dit prêt dit couverture du prêt

Et l’’assurance dans tout cela ? Elle arrive, car si crédit il y a, il convient de le garantir pour les prêteurs. La question est d’intérêt public alors que le mouvement social ouvrier se structure. Toute l’Europe s’y intéresse et c’est à la Belgique d’avoir l’honneur d’ouvrir le bal avec la loi du 9 août 1889, qui autorise la Caisse générale d’épargne et de retraite du Royaume à traiter les opérations d’assurance mixte sur la vie, ayant pour but de « garantir le remboursement, à une échéance déterminée ou à la mort de l’assuré, si elle survient avant cette échéance, des prêts consentis par cette Caisse pour la construction ou l’achat d’une maison d’habitation » (1).

En France, il faudra attendre 6 ans et la loi du 30 novembre 1894, pour obtenir une législation semblable, même si des expériences ont été tentées comme en Bourgogne, à Montceau les Mines, où les avances d’argent étaient couvertes par une assurance mixte sur la vie, souscrite par l’ouvrier. La banque gardait par devers elle la police qui lui donnait droit de toucher le montant de l’assurance soit au décès de l’ouvrier, soit au terme fixé (4).

La loi de 1894, relative « aux habitations à bon marché » autorise La caisse d’assurances en cas de décès, instituée par la loi du 11 juillet 1868, à passer avec les acquéreurs ou les constructeurs de maisons à bon marché, qui se libèrent du prix de leur habitation au moyen d’annuités, des contrats d’assurance temporaires ayant pour but de garantir à la mort de l’assuré, si elle survient dans la période d’années déterminée, le payement des annuités restant à échoir.

Le chiffre maximum du capital assuré ne pourra pas dépasser la somme déduite du taux de capitalisation de 4.27 p. 100, appliqué au revenu net imposable à la contribution foncière de l’intéressé, elle-même définie par la loi.

Le texte impose aux futurs assurés de « répondre aux questions et se soumettre aux constatations médicales qui seront prescrites par les polices. En cas de rejet de la proposition, la décision ne devra pas être motivée ». Néanmoins, l’assurance produira son effet dès la signature de la police, nonobstant toute clause contraire.

Enfin, la loi de 1894 prévoit que le contrat d’assurance prend fin à 65 ans.

On notera que La caisse d’assurances en cas de décès issue de la loi de 1868 à laquelle il est fait référence, avait pour objectif de « réserver un refuge aux risques que rejetterait l’assurance libre et pour opposer, le cas échéant, aux prétentions de cette assurance, le frein d’une concurrence officielle ». Chroniquement déficitaire, cette caisse ne représente en 1936 que 0,55 % du marché face aux 133 sociétés d’assurance couvrant les accidents du travail. Elle fusionnera en 1949 avec la Caisse des retraites pour la vieillesse (CRV) pour faire naître la Caisse nationale d’assurance sur la vie (CNAV) qui deviendra rapidement la Caisse Nationale de Prévoyance (CNP) en 1954, qui est encore un des leaders de l’assurance emprunteur en France.

  1. Histoire générale de l’assurance en France et à l’étranger / par Georges Hamon (1895).
  2. Site : Le modèle : la cité ouvrière de Mulhouse – 1853
  3. Site : société française des habitations
  4. Les institutions patronales à l’épreuve des grèves : le cas de Montceau-les-Mines (1901)
  5. Sénat, rapport d’information sur la situation et les perspectives du secteur des assurances en France 29 octobre 1998

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