Avec le lancement du dispositif fiscal Jeanbrun, la protection du bien et des revenus locatifs redevient un enjeu central. PNO, GLI, garantie revente ou dommage-ouvrage s’imposent comme des leviers de sécurisation.
La perspective d’un redémarrage de l’investissement locatif en 2026, portée par le mécanisme fiscal « Jeanbrun », remet en lumière le sujet de la couverture des risques. L’objectif affiché de ce dispositif est de porter la production à 400 000 logements par an d’ici à 2030. Pour ce faire, Vincent Jeanbrun, ministre délégué chargé du logement, a ouvert la possibilité d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien nécessitant une rénovation lourde, tout en bénéficiant d’un amortissement venant réduire, voire neutraliser, la fiscalité sur les revenus locatifs. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année entre 3 % et 4 % de 80 % de la valeur du bien, dans la limite de 12 000 euros.Â
Dès lors, pour les propriétaires, l’enjeu ne se limite plus à la rentabilité du bien. Il faut qu’il compose avec des défauts de paiement de plus en plus fréquents et des opérations dans l’ancien qui exigent souvent un effort financier important, les travaux pouvant peser lourd dans le budget global. Dans ce cadre, l’assurance devient un pilier du montage patrimonial. Pour mieux sécuriser les logements comme les recettes locatives, les professionnels de l’immobilier font donc de plus en plus appel à des intermédiaires experts de ces problématiques.
Pour le courtier Nousassurons, la réussite d’un investissement ne repose pas uniquement sur l’avantage fiscal ou sur la valorisation du logement. « Le dispositif Jeanbrun implique un engagement financier conséquent, en raison à la fois des prix dans le neuf et de l’ampleur des travaux exigés dans l’ancien. Dans ce contexte, l’assurance devient un véritable outil de gestion du risque. » souligne Jérôme Robin, fondateur du réseau, qui estime qu’elle permet à la fois de protéger le patrimoine, les loyers et l’équilibre global de l’opération.
Première brique de cette protection, l’assurance propriétaire non occupant, ou PNO. « Beaucoup de propriétaires pensent que le risque est essentiellement locatif. En réalité, le premier risque est patrimonial. Un sinistre mal couvert peut fragiliser durablement la rentabilité du projet. » rappelle Jérôme Robin. Ce type d’assurance couvre ainsi les sinistres pouvant affecter le logement, qu’il soit occupé ou vacant, comme un incendie, un dégât des eaux, un événement climatique ou une catastrophe naturelle. Il prend aussi en charge la responsabilité civile du bailleur et complète, si besoin, l’assurance du locataire.Â
Autre garantie structurante : la garantie loyers impayés, ou GLI. Dans un montage souvent financé à crédit, un défaut de paiement peut fragiliser l’ensemble de l’édifice. La GLI couvre les loyers et charges impayés, mais aussi les frais de procédure et de recouvrement. Son coût, d’environ 3 % du loyer, est déductible des revenus fonciers. Ce dispositif se distingue du dispositif Visale : cette garantie publique facilite l’accès au logement, mais ne répond pas au même objectif de sécurisation patrimoniale sur la durée.
Le document met aussi en avant la garantie revente, destinée à limiter une moins-value en cas de revente contrainte après un accident, un décès, une invalidité, un licenciement économique ou un changement majeur de l’environnement du bien. « Lorsqu’un investisseur engage des travaux lourds, il doit envisager l’hypothèse d’une sortie imprévue en cas d’aléas de la vie. La garantie revente permet de transformer un risque patrimonial en risque maîtrisé », explique Jérôme Robin.
Enfin, pour les rénovations lourdes, l’assurance dommage-ouvrage peut être un outil clé. Elle permet une indemnisation rapide en cas de désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre une décision judiciaire sur les responsabilités.Â